Legionellenprüfung für Vermieter

Eine Untersuchungspflicht besteht grundsätzlich, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Dazu gehören:

• Trinkwasser wird im Rahmen einer Vermietung bereitgestellt.
• Ein Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer hat jeweils mehr als 400 Liter Trinkwasserinhalt oder in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und einer Entnahmestelle befinden sich mehr als 3 Liter Trinkwasser. Die Zirkulationsrückleitung wird nicht mitgerechnet.
• Es gibt Duschen oder andere Einrichtungen, bei denen Trinkwasser vernebelt wird.
• Die Trinkwasserinstallation befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine systemische Untersuchung auf Legionellen erforderlich.

Nein. Auch in einem Mehrfamilienhaus kommt es auf die tatsächliche technische Ausführung der Trinkwasserinstallation an.

Relevant sind insbesondere die Speicher- und Leitungsinhalte nach der 400-Liter-Regel beziehungsweise der 3-Liter-Regel.

Die Einordnung als zentrale oder dezentrale Warmwasserbereitung entscheidet allein nicht über die Untersuchungspflicht. Auch ein einzelner dezentraler Speicher mit mehr als 400 Litern Trinkwasserinhalt erfüllt das Größenkriterium.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der regelmäßigen Untersuchungspflicht nach § 31 Trinkwasserverordnung ausgenommen. Das gilt auch dann, wenn das Gebäude vermietet wird.

Die Vermietung ist zwar eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne der Trinkwasserverordnung, die ausdrückliche Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt jedoch bestehen.

Bei untersuchungspflichtigen Gebäudewasserversorgungsanlagen, in denen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit bereitgestellt wird, ist die systemische Untersuchung mindestens alle drei Jahre durchzuführen.

Für klassische vermietete Wohngebäude ist daher regelmäßig das dreijährige Untersuchungsintervall relevant.

Bei einer neu in Betrieb genommenen untersuchungspflichtigen Anlage muss die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme erfolgen.

Bei zugleich öffentlicher Tätigkeit gelten grundsätzlich jährliche Untersuchungen. Mehr dazu erläutert die Vertiefung zur Legionellenprüfung für Gewerbe und öffentliche Einrichtungen.

Die gesetzlich vorgeschriebene Legionellenuntersuchung einschließlich der Probenahme darf nur eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle durchführen. Der Untersuchungsauftrag muss die Probenahme einschließen.

Die Untersuchung erfolgt systemisch an geeigneten und repräsentativen Probenahmestellen der Trinkwasserinstallation. Es geht daher nicht darum, lediglich irgendeine Dusche im Gebäude zu beproben.

Für die systemische Untersuchung müssen geeignete Probenahmestellen vorhanden sein. Der Betreiber muss dafür sorgen, dass diese zur Verfügung stehen.

Typischerweise werden Stellen betrachtet, mit denen sich die Trinkwassererwärmung und die Verteilung im Gebäude beurteilen lassen.

Welche Probenahmestellen erforderlich sind, hängt von der konkreten Installation ab. Bei größeren oder verzweigten Gebäuden sollte die Auswahl deshalb auf Grundlage der vorhandenen Anlagentechnik erfolgen.

Wird der technische Maßnahmenwert für Legionellen von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter Wasser, kurz 100 KBE/100 ml, erreicht oder überschritten, muss der Betreiber unverzüglich handeln. Dazu gehören insbesondere:

• die Anzeige beim Gesundheitsamt, sofern kein Nachweis über die bereits erfolgte Anzeige durch die Untersuchungsstelle vorliegt,
• die Klärung der Ursachen,
• eine Ortsbesichtigung,
• die Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik,
• eine schriftliche Risikoabschätzung,
• die Festlegung und Umsetzung der erforderlichen Schutzmaßnahmen.

Ein einzelner Messwert sollte deshalb immer im Zusammenhang mit der Trinkwasserinstallation und ihrer Betriebsweise betrachtet werden.

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Für eine abschließende Beurteilung ist immer die konkrete Nutzung und technische Ausführung der Trinkwasserinstallation entscheidend.